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January 30, 2017 No Comments

在美国留学, 这7条红线千万不能碰!


Posted by May Liao in Uncategorized

  一、关于学业—严禁抄袭/作弊 在中国上学,讲究一个标准答案,因此多了许多“参考答案”,当然,同学之间互相“参考”一下也是合情合理,即使老师发现是抄袭,顶多让你重写。可是在美国要注意了!做作业(特别是大作业或团队作业)时一般可以与其他同学讨论,也可以参考各种资料(若老师规定不能来讨论或参考他人的,当然就不能做)。但要特别小心的是,不能抄袭其它的东西或同学的作业。要是引用参考资料,必须标明且要注明出处。 这一点决不能马虎。否则,后果会很严重。轻者课程零分,重者纪律处分,直至勒令退学丶开除。 至于考试作弊,那就更没的说了,取消成绩丶取消身份,严重的被起诉面临刑期。 二、关于隐私—拍照上传征得当事人同意 美国是一个对隐私权非常看重的国家,严禁各种途径侵犯别人隐私,但是在一些生活的细节方面,可能我们没有留意但实际上已经侵犯了别人的隐私。 来自重庆的刘同学,在美国加州大学就读计算机工程学院,有一次刘同学抓拍了一张美国当地学生(室友)换衣服的照片,并分享给他人。次日该室友在别人手机上看见了照片,对方父母知道后,要求学校严处。经多次沟通和道歉,虽然对方没有报案,但学校已经作出停课察看的处分。有这样一个“污点”,对刘同学毕业后美国找工作非常不利。 出外游玩看到老美的孩子很可爱,想要给小BB拍一张或者合影,均需得到其父母的同意才行,否则父母有权要求你删掉关于他孩子的照片。 三、关于交通—不理睬罚单遭通缉 在洛杉矶读书,汽车是必不可少的出行工具,但关于交通安全方面对留学生来说是很大的问题。据中国驻洛杉矶领事馆透露,2014年洛杉矶有6位留学生意外身亡,其中交通事故引发的有6人,可见交通安全是留学生第一杀手。 据邓洪律师介绍,经常会接到留学生在机场打来的求助电话,说有通缉令再审不得离境。经过查询后才知道,他们对交通罚单置之不理,以致演变成通缉。所以,不管是大小罚单,如果确认无误是自己违规,一定要按时缴清;如果超过时限没有缴清的话,罚金会翻倍上涨,甚至上统计名单。如果发现罚单有误,可以按照罚单上的电话号码,先打电话了解清楚,同时记得准备好不在现场的证据,有备无患。 四、关于烟酒—烟18,酒21 美国摄入烟酒的年龄有严格的控制,年满18周岁才可以抽烟丶年满21周岁才可以喝酒;但国内往往没有限制,5岁的小孩子端起酒杯来喝酒也没人管,如果在美国,这样的父母得被剥夺监护权了。 现在留学生逐渐低龄化,许多高中就过来留学,在美国德州就读高中的17岁男孩刘毅重在寄宿家庭吸烟,他的寄宿家庭妈妈发现了一些烟头并报警。次日刘毅重就被带回警局备案,目前,刘毅重不仅被学校开除,还面临警局的起诉。一旦法院认定,他将被遣返回国,还有可能面临其他的处罚。 另外喝酒也一样,去超市或者便利店买酒,都必须出具ID登记,只有年满21周岁才可以买酒。小留学生如果耍聪明,让成年人帮你买,那么可能连累帮你买酒的人也受罚。 五、关于感情—对女朋友要温柔 美国法律对于妇女儿童的保护是出奇的严格,美国媒体做过一个实验,一对情侣在街头吵架,女方扇男方耳光,旁人只是笑笑路过,还有些幸灾乐祸;反过来男方扇女方耳光,立即有人推开男方,还有人准备报警。 不止一次在报纸上看到类似的新闻:夫妻(情侣)吵架,男方动手打了女方,然后女方报警(有时候是多管闲事的旁人报警),结果男方被抓起来起诉判刑,这时即使女方来求情都不管用了。2014年就有男女朋友分手时发生争执,男生要求女生把当初收下的贵重礼物“吐出来”,女生则以家暴为由报警,结果男生被捕,保释金100万元,学生身份吊销。 没错,美国的法律就是这么不公平!所以,对女朋友(妻子)一定要温柔,可以说一时气话,但再气也不能动手,何况你们你们毕竟曾经相爱过。 六、关于兼职—假期打工谨防受骗 在美国工作需要工作许可,同时还要社会安全号来报税,而持F1签证的留学生没有工作许可,所以即使假期闲得慌,也不能从事一些正式的工作。不过也有一些华人的行业会游走灰色地带,比如餐馆丶快递行业,会允许没有工作许可的人去工作。 一些犯罪分子看到这一点,纷纷在各种求职平台打出广告,涉世未深的留学生急于求工作,却陷入圈套。据邓洪律师透露,今年暑假接到类似四个个案,留学生被人以代购为名利用,教他们刷盗窃来的信用卡,最后留学生被捕,恐面临16个月的刑期。至于出狱以后,还能指望可以继续学习吗? 那么即使遇到正规的兼职呢?劝同学们还是把主要精力放到学业上,因为挂科的话不像中国仅仅是补考这么简单,可能涉及到学生身份的问题,万一学生身份被取消,那么你兼职一年挣的钱可能还不够给律师费。 七、关于知识产权 从中国带过来的电脑,90%以上的收费软件都是盗版的,自己用可能没人去追究,但如果你把盗版的软件上传到某个公共平台,让别人下载。根据美国法律,最高可被判入狱长达5年,或处以高达25万美金的罚款。 美国宾夕法尼亚大学一名中国留学生,未得到授权的情况下,在论坛上传了一个OFFICE办公软件。事发当天,学校网监就找到他进行查证后报警。最终,宾州法院判其5年刑期,或者缴纳25万美元的罚款。才能获批回国。与此同时,他也遭到退学处分。 在美国留学生们,上述7条红线你记好了吗?   源自:新浪网


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January 30, 2017 No Comments

在美国买房宜早规划财务,这三种买家尤其要注意!


Posted by May Liao in Uncategorized

假如您打算2017年购买房屋,专家建议您,现在就开始搜寻房屋、并且密切注意利率走势。 不论这是您第几次购屋,今年买房子都会与最近几年很不一样,主要是因为联准备不久前升息0.25%,是去年12月份起第一次升息,同时也是十几年来第二次升息,专家预测新的一年还将继续升息。不过,这不表示想买房子的人就再也不能享有低息房贷。 史上最低利率已经过去,但要注意,低利率往往是经济衰退的产物,未必是好事,大家并不想再有同样的经历。 如果您想在未来一年买房子,专家建议您尽早张罗财务、并且物色一个最适合的借贷机构。现在马上采取行动可以对房贷选择有个概念,也能具体推估出能够购买的房屋大小和格局;愈早准备愈好。 但要注意,早早与房贷机构洽谈、四处搜寻,问出来的房贷利率不保证就是将来真正贷款时的利率,通常只有在您已锁定某个房子、也排定成交日期时,才能确定房贷利率;如果您计画春天才买房子,现在四处搜寻问到的房贷利率只能参考,届时利率很可能走高。 以下三类型买家最需要马上采取准备行动: 第一类是信用状况不牢靠的人。如果您的信用状况不好,可能没办法借到利率理想的贷款;正因为心存恐惧,许多信用差的人采取拖延战术,专家却建议逆向操作,早一点开始面对自己的信用状况、与借贷机构谈一谈该怎么做,争取到理想利率的可能性将随之提升。 第二类是小企业主。报税季节快到了,想买房子的人要注意买房子可能会对报税产生什么样的影响,假如您是自己雇用自己的人,报税前务必与房贷专家谈一谈,确保能顺利借得房贷。 第三类是目前持有浮动利率房贷的屋主。在新年利率持续走高的大前提下,手头有浮动利率房贷的人应重新贷款、改采固定利率,比较有利;浮动利率在利率偏低时比较有利,当利率走势变得比较难以逆料时,浮动利率就不再那样有利了。


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January 30, 2017 No Comments

美国买房怎么选择贷款银行?10个问题弄清楚!


Posted by May Liao in Uncategorized

  问题一:房贷利率是多少? 相信购房人在此之前已经对贷款利率有了些许概念,对固定利率、浮动利率和混合型利率这样的术语也有所了解。为了更有效的对比各机构利率,应该询问的是年固定利率(APR),这一利率通常高于机构报价。 问题二:折扣点数和初始点数是多少? 折扣点数是为了降低利率而设,而初始点数为加到贷款里的其他费用。这些点数因人而异,应事先搞清楚,避免贷款手续进行到一半发现额外的支出。 问题三:交易费用是多少? 交易费用是买房过程中的手续费用,包括律师费、房产证保险费、房屋检查费、贷款初始费用、登记费等。这些费用越早了解越好。贷款方必须在借款人提出贷款申请的三日内为你出具书面的手续费用估算清单。 问题四:锁定利率的费用是多少? 为了预防在交易过程中利率发生变化,借款人可以要求贷款机构锁定利率。锁定期一般在15至90天,锁定期越长费用也越高。 问题五:提前还贷是否需要支付违约金? 搞清楚一旦提前还贷会遇到的风险和限制。有些贷款机构对接受提前还贷违约金条款的借款人给予低利率的优惠。 问题六:最低首付款是多少? 首付金额决定了贷款利率和其他条款。了解最低的首付款是多少(通常在3%至20%),可以在此基础上以提高首付为杠杆改进房贷条款。 问题七:这一贷款的资格指引是什么? 资格指引与贷款申请人的收入、职业、财产、债务和信用记录相关。初次申请者、退伍军人贷款和政府资助项目的申请人通常在这一条件上较普通申请人要宽松许多。 问题八:我还需要提供什么文件? 多数贷款机构会要求申请人提供收入证明、资产证明。如果你的信用记录优秀,可能会得到银行「免文件证明」的特别待遇,但也可能因此被要求提高首付额度。 问题九:贷款申请审批需要多久? 这一问题的答案因时而异。贷款业兴旺的时候,摆在贷款审批人案头的申请可能会令其应接不暇,同样各个环节的承办人都在超负荷工作,实际核批过程可能会需要两个月或更多。请贷款机构为你预估这一时长,才能确定锁定利率的最后期限。 问题十:哪些情况会延迟申请的审批? 如果你提供的文件和信息齐全,审批的时间可能会与预期相符。一旦贷款审批人发现信用记录存在问题,这一过程就会被延长。如果这一期间你的相关个人信息发生改变,例如就职机构、收入或婚姻状况,应该及时通知贷款机构,以便确保你的审批流程不受影响。 源自:美西地产


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January 26, 2017 No Comments

春节出入境要注意了!中美海关加强行李检查,华人集中航站成严查对象!


Posted by May Liao in Uncategorized

  资料图:中美海关双双加强行李检查 春节临近,许多在美华人和留学生都已订好机票,准备回国过年;国内也有一些人趁春节假期来美旅游。值得注意的是,美国和中国双方海关近期执行政策都趋于严格,在“买买买”、“带带带”的时候要格外小心。 《全球华语广播网》美国观察员余浩介绍,近期美国华文媒体不断报道有旅客在海关关口因为违规被查的消息。有的人是因为回中国,从美国购买很多高档奢侈品和电子产品,比如LV手包、IPAD等一买好几个,超过了自用范畴被查。有的则是从中国来美,携带很多现金,不管是为了购物还是为了买房,超过美国的限额。也有从美国携带大量现金回中国当红包馈赠亲友而挨查。 有刚刚回国的华人旅客说,在首都机场进关时,无申报通道排长队,几乎所有行李都要放在X光机上过一下,而且被抽查的比例明显比以前高。也有从纽约肯尼迪机场出关的旅客说,在排队出境时看到有海关执法人员牵着警犬在四处嗅钱,原来是因为美国海关知道华人春节喜欢携带大量现金回国的特点,专门派出警犬在华人集中搭机离境的航站楼内检查,而华人少的其他航站楼则没有警犬检查。 在“买买买”、“带带带”的时候要注意些什么呢? 简单的说就是要适可而止,不要无节制地买买买,带带带。过去几年中国人在海外狂购物,海外也掀起代购热,而这正是去年以来,中国海关重点整治的目标,海关的检查的确是加强了。按照中国海关最新规定,在维持旅客进境物品5000元人民币免税限额不变基础上,允许其在口岸进境免税店增加一定数量的免税购物额,连同境外免税购物额总计不超过8000元人民币。如果超出了8000元人民币的免税额,海关会对超出的部分,按照行邮税进行征税。具体可参考中国海关总署发布的《中华人民共和国进境物品完税价格表》。 在这种情况下,避免挨查的最好办法就是贵重东西不要买太多,超过自用范畴。比如你买一个IPHONE可以说是自用,买5个带回去就很难令人相信是自用。另外,在海外购物的发票要留着,如果最后超过免税额限制,或许有助于作为超额定价的参考。 在携带现金方面,中国对每个人无需申报携带出境的现金限制是5000美元,5000到1万美元之间要在银行办理携带证,申报出境,人民币出入境的限额是两万。美国海关对现金无申报出入境的限制是1万美元。以前有人用旅行箱装一箱现金来美购房的做法是非常危险的。 还有一点,美国海关对携带植物和食品入境的控制是很严的,水果、种子、肉类等都不可以携带入境,即便是像瓜子、火腿、腊肉这种加工成品都不行。所以华人回国探亲回来或者国内亲友来美探亲,最好不要大包小包带好多土特产,很容易被查没。其实这些中国土特产,美国的华人超市现在也都有的卖。   源自央广网


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January 26, 2017 No Comments

中国超美国成世界第一大海外商用不动产投资国


Posted by May Liao in Uncategorized

据美国仲量联行公司新闻处发布的消息称,2016年第三季度的数据显示,中国已成为世界第一大跨国商用不动产投资国。 据俄罗斯卫星网1月21日报道,消息称:“国际商用房地产市场的一个明显趋势是中国投资商份额的增大。根据2016年第三季度的数据,中国已超过美国成为世界第一大跨国商业不动产购买方。” 美国真实资本分析公司的数据显示,中国投资商2016年在国际不动产市场共投资326亿美元。其中46%(151亿美元)在美国投资。 中国投资商平均用于购买住房的花费为83.1万美元,而其他国家买家的平均花费为49.9万美元,美国公民的平均花费为23.2万美元。 仲量联行的数据显示,国际投资商仍然主要在美国投资。最主要的投资地为纽约,2016年前三个季度投资商已经在该城市的不动产上投资331亿美元。 排名第二位的是伦敦(170亿美元),第三为洛杉矶(157亿美元)。


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January 26, 2017 No Comments

2017-2020川普如何促进美国房地产走向牛市?


Posted by May Liao in Uncategorized

  美国当选总统川普(特朗普)是以房地产业起家的,上任后在此领域可能会有一些动作。预计2017-2020年美国房地产市场实际走强! 川普致力提升美国本土利益,包括增加就业机会等,大家对他的期待是整体全面的,2017-2020年房地产市场应该是实际的走强。 全美地产协会(NAR)国际课程教师吴程远表示,现阶段包括联准会的升息及小额贷款额度提升,会增加消费者的信心。同时,原来依赖海外或大陆买者的市场观念已经改变,很多内需的增长还会让美国房地产市场及消费者信心逐渐增加。 他分析,川普就任对美国房地产不会是负面影响,可预期未来驻外工厂慢慢移回美国后增加就业机会。这种预期心理会促使大家购屋,而回流产业人士也会置产,如此可能造成房屋供不应求,加上联准会升息,因此2017-2020年房市走强,大家有信心美国房地产由熊市走向牛市。 几年来美国坏帐比例降低,外资增加可渐渐疗伤,目前房贷金额也慢慢提升,显示出过去次贷风暴的负面影响已经逐渐消散。次贷风暴来自放款政策过度宽松,导致很多人在金钱上的使用不当,造成骨牌效应。现今提升贷款金额代表对美国消费者的信任,未来除非升息升得太急,否则房地产往上趋势不会改变。 2017年上半年,成交量应该会增加,预期本地买主会有购买力,甚至可以取代部分来自海外的买主。由于医保制度即将革新,因而对于中产阶级而言,可以减少负担,房地产将是他们的重要投资标的。 虽然目前房价往上,但已经走强到稍有反压的地步。然而,过去很多的溺水屋已获得接手,可预见未来房地产市场健全化,升值潜力还是存在的。如此,购屋者还是会考虑学区、周边环境、居住者教育程度及消费能力年收入等方面;同时考虑升值的预期。现在许多负面因素几乎完全烟消云散,以南加而言,未来购屋潮将不只来自华人;同时,选择地区除上述因素外,人们将乐于购买具有美国本土元素的区块。 源自艾约塔新闻网


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January 26, 2017 No Comments

报税?5点改变和4种报税方式要知道!


Posted by May Liao in Uncategorized

2017年的税务标准有所调整,人们在报税的时候要特别注意。 1、奥巴马健保罚金涨价 川普走马上任的第一道行政命令就是针对奥巴马健保开刀,川普以行政命令大幅度削减奥巴马健保,要求把这个保健计划的国家经济负担降到最低。但是今年报税的时候,没有购买健保的人仍然需要根据健保缴纳罚金。 今年的罚金又有所增加。2014年按照家庭为单位计算,平均罚款为250元,2015年罚金涨到975元, 而2016年至少涨到2085元。以个人计算,2014年平均罚金为95元或收入的1%,2015年罚金为280元或收入的2%,2016年罚金涨到695元或收入的2.5%,以较高者作为罚款金额。 2、截止日延至4月18日 今年的报税截止日期与往年不同,今年延期到4月18日,因为4月15日是假日。 3、税率有所提高 因为通货膨胀调整,2016 税率平均增高0.4%。 4、一些税务减免额增加 除了整体税率之外,标准减免额(Standard Deduction)提高了50元,今年平均达到9300元,如果按一家之主申报方式,增加50元, 达到4050元。低收入退税额增加, 2014年有小孩的家庭最高可退回5572元,今年最高可退回6269元。 针对富人的替代性最低限额税减免额(Exemption for AMT)可允许有钱人通过会计师来进行抵扣,但是如果抵税很多,就需要缴纳最低限额税(AMT)。最低限额税的减免额以前没有按通货膨胀调整,所以这次调整300元, 增加到53900元,夫妻合起来增加500元,达到83800元。 5、遗产税发生改变 联邦遗产税豁免额从2015 年的5430000美元涨到2016年的5450000美元,增加了2万。 美国人怎么报税的呢?GOBankingRates对美国人报税的习惯方式进行了调查。 1、34.5%使用软件工具 这是目前最流行的报税方式,超过三分之一纳税者采用了这一报税手段。之所以受欢迎,一是它易于操作,二是成本较低。 对于普通用户,个人或家庭的网上(on-line)联邦报税软件价格范围,从TaxACT基本版的免费,到为那些投资和/或出租财产者准备的TurboTax高级版(Premier)的49.95美元。个体企业可使用价格为74.95美元的TurboTax“家庭和企业版”(Home & Business)。 最便宜的网上报税版本是包括一个州电子报税的TaxACT,为16.95美元。H&R Block’s Tax Cut网上高级版是34.95美元,另一种用户必须下载的“家庭与企业”版本为79.95美元。 2、36.8%聘请专业会计师 聘请会计师报税也是一样常见的报税方式,28.5%受访者表示喜欢这种方法,另外8.3%会选择H&R Block这类的公司。这意味着大多数人宁愿多花钱也不愿自己完成这个苦差。 国家会计师协会的数据显示,2015年平均费用为273元。 3、10.9%请家庭成员或朋友帮忙 这类人很幸运能找到为他们服务的家庭成员或朋友,而且这类帮助通常还是免费的。 但是,如果是一个非专业人士,可能在填写时会出现较多的错误,在国税局和州税务总局处理时就会有麻烦。 4、8.5%人工填写 大约8.5%受访者采用最原始的笔和纸方法,他们并不为电子申报的简便所动。2015年国税局收到的1.505亿份报税申报表中,85.6%是通过电子软件和专业人士完成的,这意味着其中14.4%由手工填写。 人工填写最大的缺陷是容易出错,IRS估计约有20%的错误率。好处是便宜很多,因为大多数美国国税局报税表格可以在许多图书馆和邮局免费领取。 5、9.2%不报税 这类人有些年收入低于10,300元无需申报,也有些是需要申报而不做的。 老少有别 18至24岁年轻人20.7%表示不报税,可能的原因是他们中大部分还在上学或做兼职,收入不高无需报税。另外,19.7%表示,朋友或家庭成员为他们申报,说明大部分年轻人与父母联合报税。 有趣的是,这个年龄段高达10.3%受访者表示,他们会手工填写报税单。这个比例之高,与45岁至54岁的相当。 聘请专业人士和使用软件程序这两种报税方式普遍受到年轻人的青睐。他们最有可能使用数字或在线工具提交税单,高于年龄在25至34岁的45.5%和65岁及以上的26.2%。 相反,65岁及以上纳税人42.5%愿意通过专业人士完成报税,是25至34岁21.3%的近两倍。 男女有别 调查发现,女性更喜欢使用传统报税方式或求助于朋友或家庭成员。而男人更可能手工完成、聘请会计师或不报税。男女都可能更喜欢使用报税数字工具或软件。 源自移居美国指南


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January 25, 2017 No Comments

特朗普上任第一刀:初次购房者补助减少…


Posted by May Liao in Uncategorized

  《星岛日报》报道:特朗普于20日宣誓就职后,第一刀就切向对首次购房者的贷款保险率,预计一些首次购房者平均每年需要多付500元。全美房地产协会国际课程教师吴程远表示,这对房地产市场不是好消息,但由于特朗普也是靠房地产起家,未来会推出甚么对房地产界有帮助的政策,还是值得观察。 《洛杉矶时报》20日报道,房屋及城市发展局(Department of Housing and Urban Development,HUD)于20日表示,特朗普改变成奥巴马政府时代的购房者贷款政策,减少对符合FHA资格购房者的保险金优惠,预计加入相关计划的购房者,每年需要多付500元,相关政策将于1月27日正式生效。 FHA(联邦房屋管理委员会)并不处理贷款,主要是帮助消费者获得贷款。合资格申请者在购买房屋时,最低只需支付3.5%的头期款,就算信用分数只有580分,也可以提出申请。FHA对合资格者的房屋贷款作担保,如果贷款者不能还款,FHA就会还款给借贷者。 FHA在作担保时,借贷者必须缴纳“保险费”,放到房贷保险基金(Mutual Mortgage Insurance Fund)里。在奥巴马执政时,由于相关基金富裕,所以奥巴马要求减低保险率。相关贷款近年有强劲的增长,一些不被划分为银行的贷款机构,承担了大部份FHA市场的风险。 监督FHA的房屋及城市发展局于20日的信函中指出,未来会对保费费率的调整做更多研究,同时表示FHA致力确保其贷款计划对双方,特别是纳税人,提供长期可行、有效的方案。 当政策正式实施时,贷款60万,贷款期为30年的,每年可能需要多付1500元,全美FHA合资格贷款者平均每人每年需要多付500元。 全美房地产协会国际课程教师吴程远表示,利率于去年11月已经调涨,这次对FHA保险费率的调整,对房地产市场并不是一个好消息。他认为特朗普政府在还没推出相关配套政策时,先对房地产政策“开刀”,有点操之过急。他说:“部份需要申请FHA的人,本身已经不是富裕家庭。每年多500元,对这些家庭也会造成很大困扰。”但吴程远同时认为,特朗普本身也是房地产起家,而他在发表就职演讲时,也强调以美国为优先,着重美国境内发展,振兴国内经济。“在房地产上会推出甚么政策,还是有待观察。” 源自华人生活网


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January 25, 2017 No Comments

解读美国房产投资, 美国买房细则剖析


Posted by May Liao in Uncategorized

美国房地产商协会的数据显示,美国房产买主有9%来自中国,目前在外籍买主中排名第二,仅次于加拿大。相比中国,美国房产性价比更高,在北京或上海中心买一个普通公寓的钱,现在就可以在美国沿海大城市买一个独栋别墅,而且房主除了能拥有房屋永久所有权,也能拥有土地的所有权,走廊、地下室、小阁楼、花园、院子、车库都属于买房附送。 当然,买房对于很多人来说是一生中最大的投资之一,何况跨国买房。但是对于购房者有利的是,美国市场成熟、法律公开透明,购房程序要比其它国家相对简单明了。只要购房者拥有中国护照,就可以完成购房交易——即使购房者没有美国签证,就算不踏上美国本土,也可以通过传真完成交易,可谓便捷至极。 现在是在美国置业投资的好时机 2013年以来美国房地产市场复苏劲头十足,可以由新屋开工数据和美国房价指数的走势来佐证。美国新屋开工数量在2008年8月从高峰跌落后,一度达到不足50万的低点。目前房屋开工数量已经逐步回升,稳定在80万以上。更多的新屋开工数据说明购房需求回暖,买房者在不断增加,能够支撑房价。 美国房价指数也反映美国房产市场正在逐步回暖。2008年后,美国房产市场的低迷情况持续了近4年,整体房价下跌近10%,不少地方的房价现在的价格已经跌回到2000年初的水平,比如下跌了62.1%的梅塞德和下跌了54.3%的斯托克顿。但进入2011年美国房价触底后开始反弹,2012和2013年期间进入稳步上升。 回顾美国房产市场的历史会发现,从1963年至今,美国共爆发四次大的房地产危机,每次地产危机后均会迎来一轮新的房产繁荣。长期看来美国房产市场具有稳定的回报,只要不在地产危机爆发的市场底部出售,亏钱并非易事。 投资美国房产首先应该了解的事情 投资别墅优于公寓 美国房产市场最主要的房屋种类有独栋别墅、联体别墅、公寓。对于投资者而言,独栋别墅最具投资价值,公寓则不建议考虑。从过去30年美国公寓价格变化规律看,公寓建成之后价值会逐年递减,因为美国的人工成本高,老旧的公寓需要花费大量的钱去维护,还要支付高额的物业管理费,所以超过20年房龄的公寓基本投资价值较低。而独栋别墅却恰恰相反,虽然房屋也有老化的问题,但下面的土地是永久产权的,并会一直升值。 持有成本和风险 美国房产的持有成本主要有房产税、物业管理费、保险和维护费等。 房产税:每年分别在十一月和二月分两次支付,与房产地点有关,约为1%-3%,一般而言,房产税越高相应的社区治安、公立学校、公共交通和医院等公共服务也就越好,房产未来增值空间也越大。 地税:相当于中国的土地出让金,地税与城市有关,每年缴纳额一般为成交价的0.01%~0.022%。 社区管理费:通常包含社区管理费及房产保洁、绿化、公共设施(游泳池,健身房)、房屋结构的保险等。 维护修理费:对别墅而言,屋顶、地下室、草坪、室内装修甚至车道都需定期维护,成本因情况而异。一般成熟的小区会有物业管理公司按当地房租的8%~10%收取维护费。 保险:美国大部分的别墅是木制的,因此政府要求这类别墅缴纳强制保险。 以在洛杉矶购买一栋价值25万美元的独栋别墅为例,一年的房屋保险费、维护修理费、社区管理费、房屋检查费和邮箱费合计大约为$3100,房产税约为$5000每年,地税为$250每年。算下该套独栋别墅的持有成本超过$8000,显然,在美国空置房屋不是一个好选择。   静态投资回收期与租售比 静态投资回收期是指从项目的投建之日起,用项目所得净收益偿还原始投资所需要的年限,美国房地产进行租赁的静态投资回收期一般在七年至二十年之间。例如,以在售的休斯顿某套总价$13万的300平米别墅为例,若该别墅由房产经纪公司代租,租金月收入可达到$1350,同时需要缴纳每年$4500的房产税、每年$750的保险费、每年$800的中介管理费、每年$400的物业管理费和每年$500的维护修理费。计算可以得出年净收入为$9300,在不考虑房屋增值的情况下,静态回收期约为14年,要高于国内多数理财产品和金融保险的收益率。美国繁荣的房租市场支撑了较高的租售比,2012年旧金山的租售比是44.1、纽约是38.5、洛杉矶35.4、硅谷圣何塞34.7、西雅图37.2,均高于国内一线城市。   如何选合适的地段 不是美国房产都能升值,而是处于好地段的房产才能升值,地段的重要性正如美国房地产大亨特朗普在《交易的艺术》一书中写到,“在房地产行业中,有一句名言,那就是地段、地段还是地段。”他对好地段的界定值得中国投资者学习,好地段可以从以下四个条件来判断: 1. 拥有优美的景色和良好的自然环境。 2. 所处的商圈要具备增长潜力,并且也要考察一下当地经济增长是否比较稳定,对于社区建设发展和安全性是较大的保障;同时拥有好的学区也是衡量的重要指标之一。 3. 具有便利交通而且能够让房主获得较高质量的公共服务的房子增值潜力巨大。 4. 最后也是很关键的,要能满足人们对声望的要求。声望不但可以增值,而且增值的速度要超过普通的商品。有钱人积累财富的速度远超过普通人,满足有钱人虚荣心的房子在保值和增值的功能上要超出普通的房地产,即使买得贵,其增值速度也会很快使投资物有所值。声望可以来自自然因素,如海景、江景、山景等;也可以来自人文因素,例如依傍政府或历史胜地、所在社区文化层次较高等。   源自腾讯网


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January 25, 2017 No Comments

美国学区房置业解析


Posted by May Liao in Uncategorized

为子女教育和前途殚精竭虑是父母的天性,与国界无关。在国外,这个概念也同中国一样,为父母们所关注。 面对国内教育方面日益增长的竞争和压力,越来越多的中国家长把眼光投向海外,美国作为世界上教育水平最高的国家成了中国家长海外为子女教育购房 的首选地之一。近些年来的中国人美国房产投资潮中,相当大一部分是为下一代教育考虑的,特别是个人投资者。据福布斯报道,密执安州Windham房地产集团执行长劳森说,逾60%的中国买主买房是为了子女受教育,这是最大的动机。 美国的学区房跟中国有什么区别?在美国买学区房有哪些注意事项呢?今天让我们一起来揭开美国学区房的神秘面纱!   关于美国学区房 【学区房的分类】 学区房分为两类,一类是大学周边的公寓,这类房产多为给大学生出租所用。由于大学的学生公寓租金较高且数量难以满足学生的需求,所以大部分的美 国学生都会选择到学校周边租房居住,这类学区房仅限于投资和以学养房的人;另一类学区房则是优秀高中所在的学区的房子,我们今天主要谈的就是这类学区房。 【什么是美国的学区房】 美国学校按照其支持和附属的对象分为私立学校和公立学校,公立中学和小学和幼儿园,都是采取“就近入学”的原则。美国法律规定,任何居住在这个 学区内的孩子,都享有免费教育的权利。学校质量好的地区,就会吸引有孩子的家庭搬到这些学校周边居住,便形成了所谓的“学区房”。   【公立学校才有学区概念】 私立学校由宗教组织和个人开设,收费较高,所就读的学校与居住的区域无关。优质私立学校每年学费起码得交两三万美元。而我们通常概念上的美国学区房实际上是讲的可以根据就近入学的原则接纳生源的公立学校。 【房产税和学校、学区的关系】 公立学校的教育资金主要来源于学校周边地区的房地产税,学区的资金跟房地产税的数额是成正比。学校资金多,则有财力提高教学质量。在美国,如果 你拥有房子就需要交房地产税。由各县或各市政府征收,税率各地不同,大多数为1%到2%(也有地区会高于2%),房地产税根据房子的评估价值征收。地方政 府每年都要详细公布房地产税的去向,通常,各地的房地产税总额的一半以上都用于公立中小学,如修缮校舍、添置设备、聘请老师、开展活动、校车接送等。一个 学区如果房子价格高,房地产税也就相应较高,用于学校的钱就相应充裕,学校教学质量便会提高,好学校必然吸引家长来买“学区房”,从而推动房价上涨。 【学区与行政区的区别】 美国的学区划分具体到每一条街、每一个门牌号,和行政区是没有直接关系的,行政区和学区经常会出现交叠或者说“跨片儿”的情况。很多人误以为好 学区就这个学校所在的城市/地区,但如果不针对物业所在的具体地址进行核实,很有可能出现即使买在好学区也无法就近入到好学校的情况;以及在一般学区也会 有好的“小”学区的情况。所以如果以购买学区为目的,一定要具体到每一个物业的地址,查询物业所在的学区。有的城市整体学区并不是很好,但是 某个社区可能由于自己建校品质优异,而使得该社区的学校API分数远高于其所在市平均水平。 如何选择学校、学区 选择学校要看综合条件 学区内的高中成绩是衡量一个学区是否优秀的主要考核指标,南加州地区以API作为主要的参考指数,同时还可以参考该学校的SAT成绩,这些信息 都可以通过互联网查到。此外,学校的历史背景,家长的教育程度,学区是否有特色教育科目,学校的家长联合会的活跃程度,学生及家长的自豪感,等等。这些指 标,也很重要。因为对于强调孩子综合能力的美国价值观而言,一个只会念书考高分而没有社会活动的学往往不会被好大学录取。所以,在选择学区是,中国的家长 应该是以分数以及综合指标来考察学校是否优秀。   什么是API和SAT 【API】API也叫加州公立学校学术表现指数。加州政府每年都通过API分数来衡量各地中小学校的表现,它通过学生在加州标准测验(CST) 中的英语、数学、科学和社会科学所取得的成绩来进行评估。高中API还要考量加州高中毕业考试结果。API分数介于200至1000分之间,现时加州最低 目标为800分。 【SAT】SAT是Scholastic Aptitude Test,是美国高中生的所谓“高考”,但能否读四年制大学并不取决于一个SAT分数。SAT由美国的College Board举办,在美国领土上每年举办7次,其它地方每年6次。考试用英语。分为阅读、数学、写作三项测试,每一项800分,总分2400分。   优质学区房要素 选择好学区固然重要,在好学区内选择一套优质的好房子也相当重要,有以下几点要素可供大家参考: 【治安】如果准备在一个地方长期居住,首先要考察的就是这个社区的治安情况,其实这是选择居住地点的首要指标。考察学区安全与否,一是通过网站查询地区犯罪率报告,二是实地考察,如果街上总有闲人逛来逛去一定是有隐患的。 【生活便利性】这个包含交通以及生活购物、娱乐等,周边是否有高速公路或者大型商场、公园、公共场所等都很重要。而对于华人来说物业所在地周边 如果有华人超市则可以大大的加分,因为这往往意味着周边已经成为较成熟的华人聚集区,与华人生活相关的配套会越来越多。美国比较著名的华人超市有大华超市 等。 【自然环境】这也是衡量学区房好坏的重要标准,如果社区周边有公园、湖泊、山景或是在海边,一般升值潜力都很大,其实从全球范围看,豪宅大多数坐落在有海景的地区。 【居民素质】所在社区的居民素质可以提现这个社区的文化和教育水平,通常可以通过人种构成比例、离婚率、家庭和单身的比例,以及居民的受教育程度等进行考察。有一点值得注意的是,现在好学区的华人比例越来越高,尤其是在新兴的豪宅区,因而也可以算作一个参考指标。   外国学生在美入学的相关问题: 问:无绿卡外国学生是否可以通过购买学区房入学? 答:可以,只要购买了学区房或租住学区房,就可以通过就近原则进入到所属学区的学校直接就读无需考试。如果没有绿卡,则需要持有学生签(I-20)才可能入学,而有的城市还有可能拒绝无绿卡的学生入读 ; 问:对学生的数量是否有限制? […]


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January 25, 2017 No Comments

美国 2016 年成屋销量升至 10 年来最高水平


Posted by May Liao in Uncategorized

      新华社华盛顿1月24日电,美国全国房地产经纪人协会24日公布的报告显示,虽然12月份美国成屋销量较11月份下滑,但受就业市场改善和住房抵押贷款利率保持超低水平影响,2016年美国成屋销量仍达到10年来最高水平。   报告显示,2016年占美国楼市销量9成的成屋销量达到545万套,超过2015年的525万套,是2006年以来的最高水平。12月份美国旧房销量经季节调整比11月份下跌2.8%,但较去年同期略高0.7%。 美国全国房地产经纪人协会首席经济学家劳伦斯·云表示,2016年就业市场稳步改善和住房抵押贷款利率总体保持超低水平使去年成为美国房地产市场的“一个好年景”。 劳伦斯·云表示,11月份以来住房抵押贷款利率上升加上房价持续上涨和房屋库存降至历史低位导致12月份美国旧房销量回落。 截至12月底,美国房屋库存环比下降10.8%至165万套,同比下降6.3%,为该协会1999年开始统计该数据以来的最低值。美国各类成屋(旧房)销售中间价同比增长4%至每套23.22万美元,连续58个月出现同比上涨。


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January 25, 2017 No Comments

教你10个住酒店省钱的秘密窍门!


Posted by May Liao in Uncategorized

如果您不熟悉在线旅游代理商(OTA)或者预算很紧,则很难找到令人满意的酒店住宿价格。 据福克斯新闻报道,当今在网上可以找到许多最实惠的酒店住宿价格,但怎么知道哪些是最好的价格呢? 上网浏览预定是第一步。其次要记住,时间就是一切。网络旅行程序运营商 Mezi产品副总裁刘(Yijen Liu)女士表示,订房最好的时间通常在东部标准时间周二下午3点左右,此时是获得住宿低价格的最佳时间段,有助避开旅行高峰和住宿高价格时段。 这里就有10个酒店不想让您知道的住宿预订窍门: 1、研究酒店网站 预订网站一般都声称有最好的折扣,但酒店网站往往会显示仅提供有限的优惠,以便不使它的折扣低于旅行预订网站,但如果你有时间仔细研究,你可能会发现一些隐藏在酒店网站里的“宝石”,它会让你获得更低的住宿价格。 2、加入你的酒店奖励计划 如果你希望更快捷地从酒店获得最佳优惠,你应该考虑加入酒店奖励计划。如果你是酒店的忠诚会员,特别是特许经营酒店的会员,那加入酒店的奖励计划会更加有意义,借此您可任意选择自己的住宿并获得VIP的超值服务。 3、捆绑预定 如果仔细研究,可通过预订捆绑的机票和酒店房间旅行包,获得到更好的价格。例如,“捷蓝度假”(JetBlue Vacations)就是许多航空公司提供超值捆绑优惠度假套餐中的一个,机票和酒店都包括在内。虽然这一方式给旅行者的自由度带来一些不便,但获得了更值得信赖的旅行建议,节省了更多的费用。 4、时间是一切 为获得最好的价格,尽可能提前预订酒店住宿。根据TripAdvisor网站的夏季旅游研究显示,旅客提前两个月预订美国酒店可节省最大费用,而前往欧洲的美国游客最好提前三个月至五个月预订酒店,去加勒比海和中东的美国旅行者最好提前四个月预定。 5、利用会员资格省钱。 酒店一般会为具有一定身份和背景的旅客提供折扣,如果你是某个特殊商业、政治或军事集团的成员或VIP,可尝试向酒店提供这一身份,也许会在某个酒店获得最佳的折扣。提供的特殊身份包括美国汽车协会(AAA)会员、美国退休协会( AARP)会员、资深专家、军人或政府官员等。 6、注册酒店信用卡。 “像其他信用卡奖励计划一样,这也是特许经营酒店为会员提供奖励的一种形式,可得到特别贵宾会员的待遇和优惠价格。如果您经常住酒店,这可能是你的最佳选择。” 7、尽量使用房间厨房或饮食 虽然在你的酒店房间准备饭菜似乎不方便或者不可能,但出去吃饭是很昂贵的,这样做对于整个旅馆费用而言都是节省的良方,相比昂贵的早餐,放在酒店内的果汁、水果以及迷你冰箱里的酸奶都可以帮助节省更多的花销。 8、细算分摊成本时,避免外国交易手续费。 如果你和朋友一起旅行,你应考虑下载一个Circle程序。该程序有助于计算与朋友一起的分摊费用,它还会自动进行美元与其他货币的兑换计算,为了避免麻烦,最好利用美国银行帐户预订你们共享的酒店房间。 9、搜索互联网上的优惠券代码。 可在网络上找到优惠券和促销代码,但有时需要花大量的时间搜索。比如网站hotelcoupons.com就是搜索折扣和优惠券的好去处之一。 10、选择最佳预定日 如果你想在酒店房间上省钱,应选择避开繁忙的周末。周末客房的需求会增加,酒店住宿价格也会上涨。周五到周日不要预订,最好在周一到周三预定。   源自北美新浪網


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January 24, 2017 No Comments

理性投资美国房产 论好地段的重要性


Posted by May Liao in Uncategorized

  “地段,地段,地段”,这句老生常谈的话我们已经听过数百遍了,但是我们确实需要确定自己是否真的买对位置。下面整理出10个重要因素帮助大家确定所选的位置是否合适。顺序没有特定性。其中部分因素较为明显,而其他一些因素则不那么明显。   一、人口统计 这也许不是你研究房产时想到的第一件事,但该地区居民年龄的结构对长期房产投资的成功至关重要。例如,如果您的目标是先出租3~4年,然后再卖给首次购房的买家,你应该找25~34岁这个年龄段人口比例较高的地区。 此外,是想选择1年内人口增长了10%的社区作为投资目标还是人口正在不断下降的社区? 人口减少意味着住房的需求在降低,所以找到这些地区很重要。如何怎么找?从美国人口普查网站的交互式地图上就可以看到这些趋势。 二、学校 大多数年轻夫妇,尤其是美国夫妇,在一个新地区租房或是买房时会考虑当地学校系统。如果你的房产所在地区有A或B级学校,就会吸引更高水准的租户。这些区域的房价高,而且普遍升值比全国平均水平更快。很多网站都有学校的信息,而这里是一个很好的起点。 三、家庭收入 你可以花几分钟查找附近的家庭平均收入,这可以节省一笔巨款。家庭收入越高,你的房产出租和转售价格就更高。 如果让你在一套售价为10万美元的房屋,其社区平均家庭收入为3.5万美元,和一栋售价为11万美元的房屋,社区平均家庭收入为7万美元之间做出选择的话,显然后者在租赁和转售市场更占优势。 四、就业统计数据 虽然很难确定某一街区或邮区的失业率,但在城市和大都市还是有一些可靠的信息,值得了解你的房产所在区域的失业率。 五、犯罪统计数据 房屋所在地区的犯罪率是很重要的,因为不论买还是租,都需要居住安全。有时这些数字可以被断章取义;例如,一个城市可能犯罪率高于平均水平,但当地的街道却是非常安全的。所以,买家需要对房屋所在社区进行深入了解。 六、租金比较 很显然,每一位投资者在出租自己房屋之前都会对租金做一个比较。但请注意,如果买房是为了纯投资,对于卖方所提供的租赁市场信息需思量再三。即使是通过美国房地产房源共享系统(MLS)在公开市场上购买,自己也应该找出至少三个类似的房产租金数据。 七、房价趋势 根据Zillow和Realtor.com等网站的信息,很难发现自己所买的房屋价格是否被抬高。使用地图功能将你所看中房产所在的街区放大,并查看附近其他房产最近的出售价格。在最终决定掏腰包时,确保可以查到至少2~3个其他类似房产的出售价格。 八、临近主要资方 了解在自己的住宅所在社区有没有例如医院、军事基地、跨国公司等的主要资方。这些信息很有用,因为这些资方对当地的房地产市场有非常大的影响。从旧金山地区谷歌公司直班车沿途地区房地产的变化就可见一斑。 不管怎样,对于未来的房东而言,房产与大型资方之间的通勤距离越短越好,所以在签下买房合同时,需要先查证这种情况。 九、临近当地便利设施 无论房屋是出租给学生、蓝领工人,还是年轻的家庭,每个人都喜欢住在设施好的地方。房产附近是否有公园、酒吧、餐馆和商店?步行或驾驶距离远不远?如果找的是公寓社区,池塘和公共景观领域是否得到良好的维护? 十、基础设施的改善计划 如果当地政府规划改善自己住宅社区的基础设施,这将对房产投资盈利产生深远的影响。基础设施的改善可能是简单地在拐角处建立一个新的儿童公园,或是添加一个车道,缩短通勤距离。而大项目,如地铁周边扩建、建立新购物中心或商业公园,也有巨大的影响。     文章来源:网路


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January 24, 2017 No Comments

美国买房法律指南大全!


Posted by May Liao in Uncategorized

租赁,买的是居住权,合作公寓的产权属于拥有住宅大楼的公司。通过产权租赁,买主可以使用合作公寓大楼中的某套公寓,但每月还需支付不菲的维护费。 合作公寓越高档,当然需要支付的维护费也越高。维护费支付给拥有大楼产权的公司,用于大楼的所有维修、管理费用,还包括房产税和抵押利息(如果公司对大楼进行了抵押)。 合作公寓的管理规则比较严格,大多数合作公寓规定买下租赁权的客户必须自住,严禁出租。 合作公寓还有一个共同的特点,就是客户在“售出”公寓时,需向拥有大楼产权的公司支付一笔租赁让渡费,约为售价的3%。 很多拥有合作公寓产权的公司,规定不准将合作公寓“出售”(实质是租赁)给外国人。这是怕发生财务纠纷时,公司很难对资产和收入来源在国外的人诉诸法庭,即使赢了官司,如果对方的资产在国外,判决也难以执行。 而从外国人的角度看,合作公寓也不是一个好的选择,比如没有产权、不能出租这些条件,对于非美国居民来说,很不合适。 产权公寓 买主对购入的产权公寓单元拥有产权。通常情况下,产权公寓没有出租的限制。产权公寓的屋主需要缴纳房产税,并向管理公寓运营的公寓委员会缴纳物业管理费。 出售产权公寓需要获得公寓委员会批准,不过没什么特别限制。由于外观和内部结构十分相似,外国人很容易将美国的合作公寓同产权公寓搞混,而从房产所有权来看,两者大不相同,这需要特别注意。 买家可以通过传统融资方式购买产权公寓。大多数情况下,美国居民需首付二成房价,而外国公民则需更多的首付,方能获得银行贷款。 产权公寓的屋主只有房产权,没有地产权,而在买连栋屋时,买主是连房带地一起购入,这是连栋房和产权公寓的不同之处。 在其他方面,这两者的责任和权利差不多,连栋房的屋主也要缴纳房产税,并向管理委员会交付物业管理费。 而独栋屋买卖受到的限制则最少,买主拥有房屋和土地的产权,并独自负责支付房产税和维护、维修费用。 美国也有学区房 在美国买房过程中,你要做许多事情:决定房产所在的社区,看房子,签署买卖合同(Purchase and Sale Agreement),房屋检验,申请贷款(中国人来美购置房产大多用现金一次到位,就可免了这道程序),购买房屋保险,过户(Closing)。 作为购房者必须了解相关的知识,对购置房产的每一流程都要慎重考察和把关,才能将买房烦恼事发生的可能性降到最低。 常听人说,在美国买房子要选好学区。美国的公立中小学不收学费和课本费,但学生只能是来自本学区(school district)的居民。学校的经费和老师的薪水由地方政府拨款,而地方政府的预算主要靠房产税。 一个地区的房价高,从而地方政府能征收到较多的房产税,就能建条件较好、设备较新的学校,能提供吸引优质师资的薪水,而学生的统考成绩和其他评估结果也会比较好,所以有“好学区”一说。 这只是从单一方面表述,实际上学区好坏已成了一个综合性指标。虽然我们都知道“物以类聚、人以群分”这句老话,不过在美国,更现实的是“人以钱分”。 所以,你具有多少经济能力,可以买怎样层次的房子,你周围的邻居们也往往在相近的收入区域内。好学区一方面能吸引较高层次的居民,另一方面又得依赖高房价带来的高税收支持;而购买中高级房屋的居民比较富裕,工作比较稳定,受教育程度比较高,为子女教育的投资也比较多,从而能为学校提供较好的学生来源,有利于学校提升教学质量。 如此互相促进,好学区就成了好社区的代名词了。当然,好学区的房价受有形价值和无形价值的共同作用而大幅攀升,同样的房子在好学区和坏学区的售价可以相差巨大。 签署合同要注意些什么 在选定社区,看中房子,讨价还价谈定价格后,双方就要签署买卖合同,把买卖双方议定的条件和价格用对双方都具有约束力的合同形式固定下来。 一般是由买方经纪人提供房产购买合同,卖方经纪人在此基础上作评估,对于具有潜在法律风险的条款进行修改,或者增加条款。合同签署后就具有法律效力,任意修改或取消,要承担违约责任。 购房合同中除列明买卖双方的姓名和房产的议定价格外,还要有房产的法律描述,这包括房屋地址、地段编号、地契编号、房屋平面图、土地面积、建筑面积、房产税是否结清、房产抵押状况等。买方要对这些房产描述逐一核实,确认无误。 除此之外,合同中还包含一些保护卖主和买主的条款。比如定金条款用来保护卖方,补偿卖方在签署合同、房产下市后,由于买方不能履行合同,最后房产没能成交带来的损失。通常定金是房产议定价格的2-3%。 贷款意外条款(Mortgage Contingency Clause)则是针对买方的保护条款。除现金交易外,大多数人买房需要向银行贷款,而且很多情况下是在签订了买房合同后才向银行申请贷款,因此有可能出现合同签署了但银行拒绝贷款的情况。 贷款意外条款赋予买方因贷款不成而取消合同的权利, 即合同中约定一个日期,在此之前如果买方拿不到银行贷款批准书,买方有权取消合同,所有定金退回买方,双方互不追究责任。所以,卖主通常会调查了解对方有一定的信用和贷款能力后,才会认真同其谈交易。 买方为了保护自己,还应在合同中列入房检及维修责任条款。在成交前,买方要雇请有执照的房屋检验师对房屋作彻底检查,如发现存在较大的结构、建筑破损或隐患,买方可以要求卖方就有问题的地方进行维修或更换。 为防备卖方在房产成交前未完成维修的状况,买方可以在合同中规定如发生这种情况,在房屋议定价中扣除维修费用。 同时,购房涉及的房屋保险主要有两种:房屋财产保险 (Homeowner’s Insurance)和房屋产权保险(Title Insurance)。房屋财产保险的范围包括任何房产及屋内财产的损失,比如火灾、入室抢劫、偷盗等带来的损失。 房屋产权保险是免除买主遭受产权纠纷的损失。比如一个老头过世了,他的女儿把老头的房子卖给你,一切法律手续看来正当、完备无忧。房屋成交后不久,突然又冒出个老头的儿子,宣称这笔买卖无效,因为他作为继承人之一没有同意。 如果你买了房屋产权保险,就由保险公司出钱帮你打官司;如果你输了官司,保险公司要赔偿你购屋的损失。 在美国由于土地是私有的,开发商从私人手里买来土地,这块土地也许不清不白转手多次了,所以买新房也会出现产权方面的问题。另外,新房的开发商可能没有完全支付建筑公司的建房款项,新房建好售出,但买主并不知道潜在的债权纠纷。 待房屋过户后,建筑公司前来讨债,而开发商已经破产或者逃之夭夭,这时麻烦就来了。有了房屋产权保险,就由保险公司打理向建筑公司赔偿的事项。房屋产权保险是一次性支付的保险,能够持久保护房屋产权的安全,此保险费的计算根据购房价格而定。 买了房怎么过户 如果以上流程按部就班走完了,就进入托管过程,就是在第三方托管公司(Escrow Company)开设专门帐户以便过户, 同时展开贷款程序。 通常在购房合约被接受之后三个工作日内,买方需要在这个帐户内存入购房意向定金(Initial Deposit),一般不会超过购房价格的3%。 然后展开一系列所需的房屋检查,比如:白蚁,建筑等等。 有时这些检查的结果可以作为是否最终履行合约的先决条件(contingency)也有的时候卖主会有还价(counter-offer), 买主需要对价格作进一步的评估看是否可以接受。房产过户时间通常由买卖双方商定,一般情况下在30天到45天,如果不需要贷款的情况下, 最快一个星期左右可以过户。 […]


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January 24, 2017 No Comments

特朗普政府强力打压 美元到了最关键的时候


Posted by May Liao in Uncategorized

  一反美国长期以来支持美元强势的传统,新上任的特朗普政府看起来并不希望美元走强。在此背景下,美元上升势头似乎不再。 在经历了2014年至2015年暴涨后的20个月里,美元指数一直在92.5附近至100.5区间震荡。随后美国大选,在市场的乐观情绪之下,美元指数一举突破区间顶部。美元指数曾于12月初回踩100.5,但之后再次飙高至103.82。 然而,最近几周美元指数一路下行,再次回到了100.5关口。 J. Lyons基金管理合伙人Dana Lyons认为,这20个月的震荡区间很可能是对于2014-2015年上涨的消化,将支撑美元发起下一次上攻,而保住100.5这一关口可能至关重要。 如果美元确实成功守住该关口,那么一个更长期也更重要的上升趋势正开始发挥作用;一旦失守,那么焦点会是在“假突破”上,此后美元指数下行潜力将相当大。无论是什么状况,现在正处于对美元的关键测试时刻。 另一方面,特朗普政府正在担心强势美元可能对经济带来的破坏。 特朗普本月在接受《华尔街日报》采访时称,美元已“过度强势”,美国企业因而失去竞争优势,“强势美元正在将我们推入深渊”(it’s killing us)。他还认为,人民币快速贬值在一定程度上导致了美元强势,进而损害美国企业竞争力。 昨日,美国候选财长Steven Mnuchin在回答国会议员提问时也表示,过强美元可能会对美国经济带来负面的短期影响。 纽约联邦储备委员会2015年的一项研究表明,三个月内美元升值10%将使得年增长率下降约0.5%,如果货币持续保持强势,则下一年的增长率将再下降0.2个百分点。此外,纽约联储研究人员强调,这个估计不包括美元走强对美企业国内投资的影响。 不过,美元恐怕是特朗普面临的一大挑战。不像是对公司首脑或政治对手,一个日交易5万亿的外汇市场不那么容易被新总统的Twitter言论所威胁。 据英国《金融时报》报道,布朗兄弟哈里曼银行外汇技术负责人Marc Chandler表示,在推动外汇走势的所有事件中,政策制定者的意见并不排在前十。 瑞信分析师Kit Juckes表示,“很明显,特朗普希望有更弱的美元和更高的利率。但决定什么会发生的,是他的政策选择,而非个人偏好”。 还有分析师认为美元上涨趋势并不会扭转。德银分析师Alan Ruskin指出,美元已进入G10前三大高收益货币的行列,通常是将进一步走强的预兆。他预测, 美元将是今年外汇市场上的“金刚”,将大部分的货币抛在后面,突破与欧元平价,相对日元达历史新高。     文章来源:华尔街见闻


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January 24, 2017 No Comments

買賣房自己來?仲介省不得!


Posted by May Liao in Uncategorized

根據調查,房屋仲介經紀抽取的佣金約等於房屋成交價6%,是一筆可觀的數字,對賣方來說,負擔不小,如果房屋成交價30萬元,就等於要付出1萬8000元的佣金給房產經紀。所以有些人賣房子會考慮省略委託專人,從頭到尾自己一手包辦,這類所謂的「屋主自售」模式(FSBO,for sale by owner)確實省錢,但也可能因此誤事。 如果不找專業房仲經紀人員,可能會誤了什麼事呢? 首先,文書作業可能發生錯誤。聖地牙哥房地產業者SD Equity Partners共同創辦人哈利斯說,賣房時不找專業經紀最容易出錯的地方是文書作業;每一筆房地產交易都會牽涉到許多重要的文書作業,必須百分之百精確,所以房產經紀與其法律夥伴都會投保疏漏失誤險(errors and omissions insurance),避免因疏漏失誤而蒙受太大損失。 如果您賣房子自己一手包辦、又沒有投保疏漏失誤險,萬一真的出了紕漏,往往讓買方受累,買方很可能會控告售屋屋主。 自己賣房第二個可能耽擱的是,買主比較少。許多買主和地產經紀不願意與自售屋主談交易,屋主自售的房屋交易時間往往較長,而且壓力大得多;如果您打算自售房屋,就算有人對您的房子有興趣,也會讓對方為難。 第三點,您可能對售價估算錯誤。根據全國房地產協會的調查,2015全美房屋出售約有8%的比例是屋主自售,成交價平均18萬 5000元,而同一年透過房地產經紀出售的房屋平均售價為24萬元。換句話說,屋主自售的情況下,買方可能撿到便宜,但是對賣方來說,未必得到好處。 第四個可能出現的壞處是,您可能得花更多的時間在打理房屋出售這件事情上。當您打算自己賣房子時,先問問自己:您是否有辦法全天候待命?一旦自己賣房子,必須持續待命,只要有人想看房子,您就得騰出時間配合,而且,必須時時保持房子整齊清潔,這些都要自己動手做,等於在賣房過程中,整個生活步調必須大幅改變。   文章来源: 世界新闻网


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January 24, 2017 No Comments

在美国,去哪里庆祝农历新年?


Posted by May Liao in Uncategorized

1月28日为农历新年,是鸡年的第一天。在中国、越南和其他亚洲国家,人们都会庆祝这个节日。不过在美国,从纽约到洛杉矶的很多地方也会庆祝农历新年。举行的活动有舞狮游行,文化庆祝活动,一些亚洲餐厅还会提供节假日特别菜单。 《城西日报》(Metrowest Daily News)22日报道,从1月20日到2月5日,加州阿纳海姆(Anaheim)的迪士尼加州冒险公园(Disney California Adventure Park)会举办农历新年庆典。米老鼠米奇和米妮将会穿上唐装,向游客问好,并给游客拍摄与迪士尼卡通形象的合影。 迪士尼加州冒险公园的现场演出包括身着彩色服装的杂技演员、舞者、演奏者的表演,以农历新年为主题的活动和手工艺展示,还有新开的集市,售卖从亚洲美食中攫取灵感的各式食品。每晚,在“色彩世界”(”World of Color”)演出之前,将会播出新拍摄的动画短片“快快回家”(”Hurry Home”),讲述了一个小灯笼回家庆祝农历新年的旅程。短片中有投影动画,灯光,特效和喷泉的展示。公园将用灯笼和横幅装饰,用英语、中文、韩语和越南语祝贺游客度过一个快乐的农历新年。详细内容请见http://www.Disneyland.com/LunarNewYear。 在纽约,游客们可以到三个唐人街庆祝新年:一个在曼哈顿,一个在布鲁克林区日落公园附近,一个在皇后区的法拉盛(Flushing)。游客可以到那里探寻好吃的饭馆、食品超市、以及售卖从家用器皿到纪念品各种小物件的商店。曼哈顿的庆祝活动,包括1月28日在萨拉罗斯福公园(Sara D. Roosevelt Park)举办的烟火典礼和文化节,以及在2月5日下午1时开始的农历新年游行(http://www.nycgo.com/events/lunar-new-year-parade-festival)。2月4日,法拉盛也会有游行和庆祝活动。 旧金山从19世纪60年代起就以游行的方式庆祝农历新年。今年的活动将在2月11日的晚上举办,届时将有杂技演员,舞狮,彩车以及一条长268英尺的长龙。游行的起点设在Second街道和Market街道。2月19日还有一个全长为5公里或10公里的跑走活动。 在拉斯维加斯,1月28日在幸运龙赌场酒店(Lucky Dragon Hotel & Casino,一家新开的亚洲文化度假村)将开始一个为期为15天的庆祝活动。在拉斯维加斯的其他地方,如The LINQ Promenade购物中心,1月27日至30日期间将会有一个为期4天的庆祝活动,内容包括每晚6时在喷泉舞台(Fountain Stage)举行的舞龙表演。1月27日至29日,“中国农历新年”活动包括Fremont街道的游行表演,市中心Downtown Container公园的派对以及在The LINQ Theater剧院举办的DragonFest Benefit音乐会。 在拉斯维加斯的其他地区,将会举办舞龙和游行。百乐宫赌场酒店(Bellagio)的温室植物园(The Conservatory & Botanical Gardens)将会有焚香、红灯笼以及金鸡傲立山顶的展览。 在华盛顿(1月29日)、芝加哥(2月5日)和奥兰多(2月11日)也将有农历新年游行。


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January 24, 2017 No Comments

一不留神 身边的人都成全球富人了


Posted by May Liao in Uncategorized

正当全球的权贵们聚集在瑞士的达沃斯参加世界经济论坛之际,英国慈善机构乐施会(Oxfam)发表报告指出,全球的贫富不均情况正在加剧,而且虽然世界可能正在走出衰退,但只有富人才从中受益。你是其中一位受益的富人吗? 据参考消息援引BBC中文网的报道,乐施会的报告称,到了2016年,全球最富有的百分之一的人口将拥有超过一半的全球财富;而目前全球最富有的百分之十的人口已经拥有了全球87%的财富。 究竟要有多少钱才能成为全球最富有的百分之十或者百分之一的人呢?真实的答案可能会让你感到意外。 乐施会在其报告中引述瑞士信贷银行全球财富报告。瑞士信贷银行自从2010年起每年都发表全球财富报告,而且号称是有关全球私人财富最详细和最新的资料来源。 报告披露,只要你拥有3650美元的资产,你已经是世界上最有钱的那一半人口了。 3650美元,是一些人买一件礼服的花费,也可能买台摩托车的价值。 不过,3650美元也可能是你在伦敦每月租房要付的租金,也可能是挪威普通人每月的工资,也可能是印度普通人一年的薪水。 要成为全球百分之十最有钱的人, 你只需要有7.7万美元。 7.7万美元,可能是某些人买一只手表所花的钱。不过,7.7万美元也可能是,如果你每天都买一杯咖啡,你一生中用来买咖啡的总开销;一名伦敦人一辈子花在交通上的费用;英国老年人花在护理方面的花销;中国一名普通人10年的工资。 如果你拥有79.8万美元的财富,那就恭喜你,你已经成为全球最富有的百分之一的人。 79.8万美元,大约是中国产的豪华车的价格。不过,79.8万美元也是,德国普通人25年的收入,或者俄罗斯普通人55年的收入或者印度普通人225年的收入。 乐施会报告有误? 来自界面的消息称,前几日所报道的乐施会报告显示,2016年全球最富有的8个人所拥有的财富(4260亿美元),相当于世界相对贫困的那一半人口(36亿人)的财富总和(4090亿美元)。这个数字在三年前是85人,报告认为全球不平等危机加剧了。 这一结论背后的推算方法近来受到了质疑。 《经济学人》指出,为了做出这一令人惊讶的推论,乐施会采用了《福布斯》富豪榜的数据,以及瑞信(Credit Suisse)《全球财富报告》数据。其中关于债务、美元、劳动力和数据的处理有不妥之处。 首先,报告沿用了瑞信数据中“财富净值”的概念。世界上拥有财富最少的人当中,有超过4.2亿人的债务比资产还多,也就是说这些人的财富净值为负值。其中大部分净债务是高收入国家居民所承担。比如,美国有超过2100万人的财富总额为负3570亿美元。 按照全球标准,只有发展前景相对良好的人才能这么“穷”,处境艰难的人永远也不会借这么多债。如果把所有财富净值低于零的人排除在对比之外,世界上相对贫穷的那一半人口的财富总和相当于98位最富有个人的财富总值。 同时,瑞信团队通过市场汇率将全世界财富换算成美元。但在相对贫穷的国家,美元价值会更大。因此,全球贫困研究中通常会使用“购买力平价”来换算货币。此外,乐施会的财富数据没有涵盖“穷人们”最大的资产:他们的劳动力或人力资本。这一资产的收益(比如工资)会出现在收入数据当中。按照瑞信基于市场汇率的统计,全球相对贫穷的那一半人口的财富总额仅占全球总财富的0.15%。但是,按照世界银行基于购买力平价的统计,这一半人口的收入在全球总收入中占10.6%。 美国智库卡托研究所(Cato Institute)的文章也认为,乐施会的计算方法会产生误导效果。举例来说,A男子生活在亚洲农村地区或撒哈拉以南非洲地区,且食不果腹。B男子是美国一位大学毕业生,他背负着学生贷款,但有一份高薪工作,用着2000美元的笔记本电脑,喜欢喝8美元的咖啡。乐施会这种方法得出的结论是,A男子比B男子更富有。 再比如,按照乐施会的逻辑,一位存钱罐中有20美元的小女孩,会比世界上20亿人要“富有”。如果真是这样,那么解决贫富差距的办法就仅仅是把这20美元分给那20亿人,而不是去创造更多总财富、或者说“把蛋糕做大”。 此外,《经济学人》还认为乐施会在统计相对贫穷那一半人口的财富总和时出现了“化整误差”。若是根据瑞信的财富报告,这一数字应该是3840亿美元(乐施会统计为4090亿美元),这意味着它少于全世界最富有的7个人的财富总额。 英国《旁观者》(The Spectator)说,乐施会不仅是一家慈善机构,还成了一家“左派”智库。每年,同样主题的报告都恰好在全球精英会集达沃斯之时发布。文章说,眼下这些巨额财富是技术飞跃和经济抉择带来的回报,它们使得数十亿人受益。但在乐施会所呼吁的再分配体制下,这些财富可能永远不会被创造出来。乐施会的观点完全忽略了企业家精神给人类进步做出的贡献。 不过,这些报告指明了一个令人不安的事实:富裕人群一直在变得更加富有,贫穷人群却没有。达沃斯精英们可能会漫不经心地讨论不平等问题,但却没有来缩小这一差距的计划。他们应该对这一现象的长期后果十分忌惮——川普上台便是其先兆。 网友怎么看待富人的呢?他们这样调侃穷人和富人: 加班出汗的是穷人,打球出汗的是富人; 写材料的是穷人,念材料的是富人; 欠私人钱的是穷人,欠公家钱的是富人; 吃糖的是穷人,尿糖的是富人; 喝酒看度数的是穷人,喝酒看牌子的是富人; 娶媳妇的是穷人,找情人的是富人; 耕种土地的是穷人,买卖土地的是富人; 盖房子的是穷人,炒房子的是富人; 老婆兼秘书的是穷人,秘书兼老婆的是富人; 银行里排队的是穷人,银行里不排队的是富人; 写歌的是穷人,唱歌的是富人; 看球的是穷人,赌球的是富人; 种稻的是穷人,种草的是富人; 养猪的是穷人,养狗的是富人; 采茶的是穷人,品茶的是富人。   源自:僑報網    


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January 23, 2017 No Comments

带您看懂美国房屋保险的方方面面


Posted by May Liao in Uncategorized

★ 什么是房屋保险?(Homeowner Insurance) ★ 在美国买房为何要买房屋保险? ● 贷款买房者,贷款银行一定都会先要求买房者在过户前先购买房屋保险,否则将不会通过贷款。 ● 全额现金买房者,虽然法律并未明文规定一定要买房屋保险,但为了避免房子发生事故所产生的损失,通常屋主也都会购买房屋保险作为保障。 ● 购买房屋保险时,屋主须告知保险公司房子的用途是出租还是自住。 ─ 若为自住:保险公司会加上屋内私人财产的保险。 ─ 若为出租:屋主则不必对屋内财物进行保险,可节约保费。(通常租客也会自行购买「租户保险」来保障自己财产的利益不受损失)。 ★在美国,与房屋相关的保险有哪些? 美国保险名目多到数不清,简单说的话,与房屋有关的保险大约可分为以下几种: 1.买卖屋前│ 业主产权保险Owner’s Title Insurance 在买卖房屋时,「业主产权保险」是用来向买方保证待售房的产权,并保证卖方确实拥有待售房的产权,并保证待售房没有任何隐藏风险,如财产权属第三方、无法进入所有土地、地产无法上市买卖、该产权有末缴清帐单的抵押权等。投保金额是房子买价,保费为一次性费用,由卖方支付。   2. 买到屋后│房屋保险 Home Insurance 只要买房,买家都要购买房屋保险来作为保障,且贷款机构也都会要求在保单上附加房屋保险条款。房屋保险也是本篇主要探讨的主题,接下来会做深入介绍。   3. 附加保障│地震保险(次险) Earthquake Insurance 通常是那些被大多数保险条款之外天灾意外,包括地震、战争、核能意外、洪水灾害等。标准的房屋保险中是不包括水灾险和地震损失的。所以若房产位于水灾频繁地区,屋主就应额外购买水灾险。多数保险公司都会提供单独的地震险(如加州地震局就提供地震险),而加州法律规定保险业者必须提供地震保险,保费取决于所在地区的地震可能性。 ★美国房屋保险的常见理赔范围(Coverage)有哪几种? 在房屋保险中,常见的理赔涵盖范围可分为以下几大范畴与各自的细节: 1.房屋架构  Coverage for the Home’s Structure ● Coverage A – Dwelling Coverage:保的是房屋主体结构。(对Condo Insurance来说,这点不含外墙及公共区域,因为那些是HOA的责任) ● Coverage B – Other Structure on Your […]


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